Очень сложной, но не менее интересной, перед оценщиками нашей компании была оценка инвестиционного бизнес-проекта реконструкции здания старого ЦУМа. Прежде чем приступить к выполнению задания, было проведено несколько совместных встреч с заказчиком, кредитором, а на тот момент в активной фазе переговоры велись со Сбербанком и ВТБ, с банком «Интеркоммерц», в чуть менее активной – с Россельхозбанком и Гаспромбанком. В итоге дальше всего зашли переговоры со Сбербанком. Общая стоимость проекта – 4,5 миллиарда рублей, и 70% этих средств инвестор ОАО «ЦУМ – Воронеж» собирался брать в кредит. Эта информация не является коммерческой тайной, эта информация активно освещалась в СМИ.

Мы одни из первых увидели проект этого «великана», возведенного из стекла, бетона и металла. По проекту старое здание легендарного универмага и внутри, и снаружи должно было остаться неизменным, его лишь необходимо обновить и отремонтировать. А за этим зданием разместится 18-этажный комплекс высотой 68 метров, соединённый с ЦУМом, где на четырёх этажах будут магазины, на двух – офисы, а выше – общественные зоны и номера гостиницы (всего 200 штук). Также часть верхних этажей здания будет отведена под элитные апартаменты площадью примерно 130 метров, которые будут продаваться с отделкой и встроенной мебелью, причём их хозяева по желанию смогут заказать полный комплекс услуг от отеля – уборку, доставку продуктов в номер и т.п. Под землёй предусмотрена 4-уровневая парковка, заезд на которую будет прямо с проспекта Революции. Строительство нового ЦУМа предполагалось осуществить за полтора года.

Сложностей в работе было не мало. Это и сжатые сроки, и сложности с поиском аналогов, и отсутствие необходимой документации, и требования банка и многое другое. В итоге мы сдали вовремя отчет, и со стороны банка не было замечаний, но все равно было не спокойно. Не только как оценщики, но и коренные жители города нам трудно было представить, как такое современное строение впишется в историческую часть города, из чего инвесторы будут генерировать доход. Трудно было представить, как будет организован подъезд и парковка, ведь на проспекте Революции все здания стоят сплошной линией, примыкая друг к другу. С волнением наблюдали, как из-за старого ЦУМа стали появляться сначала огромные краны, бетоносмисители и другие подъемные строительные механизмы, а потом и этажи… совсем нетипичные облику старой части города, выполненной в стиле модерн, и чудом уцелевшей после Великой Отечественной войны, ведь город был разрушен на 95 %. В то же время, общественность города не приняло урбанистический проект реконструкции главного проспекта нашего города. Но строительство успешно завершилось, состоялось открытие обновленного ЦУМа, торговые площади заполнились очень престижными бутиками мировых брендов, управляет отелем Marriott International. Теперь мы видим, что у этого проекта есть будущее.

Оценка недвижимого имущества за рубежом представляет собой непростую процедуру, которую качественно может выполнить оценочная компания, имеющая в своем штате опытных специалистов. Так, сотрудниками нашей фирмы была проведена оценка жилого дома с земельным участком, расположенными в Черногории. Специалистами была проведена большая работа, а именно: работа с зарубежными документами, анализ рынка недвижимости, выделение основных ценообразующих факторов, характерных для данной местности, расчет рыночной стоимости недвижимости. Результатом проведенной работы стал отчет об оценке, удовлетворяющий требованиям не только оценочного законодательства РФ, но и ожиданиям Заказчика.

В настоящее время проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости волнуют не только оценщиков, но и всех налогоплательщиков недвижимости в Российской Федерации. Уже сейчас десятки тысяч налогоплательщиков в судах и во внесудебной форме оспаривают кадастровую стоимость своих земельных участков, которая в ряде случаев оказывается в десятки раз выше их рыночной стоимости. В рамках

данного отчета была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с целью снижения кадастровой стоимости. Были проанализированы факторы, влияющие на стоимость земельного участка. Итогом нашей работы стал отчет об оценке, в котором отражено, что кадастровая стоимость участка завышена более чем в 14 раз, что не характерно для оспариваемых в Воронежской области кадастровых стоимостях земельных участков, так как чаще всего завышение составляет 2-3 раза. Отчет успешно прошел экспертизу, был подтвержден судебной экспертизой, в результате чего суд подтвердил требования истца по снижению кадастровой стоимости.

Экспертиза по определению суда. Предметом договора являлось определение рыночной стоимости комплекса технологического и инфраструктурного оборудования алюминиевого завода.

Сложность оценки заключалась в узкой специализации оцениваемого оборудования (сети газоснабжения, трансформаторные подстанции и другое электронное оборудование) и отсутствия документов, в котором прописаны технические характеристики объектов. Решить данную задачу позволило тщательное исследование объекта оценки. Оценщик определял все технические характеристики объектов путем визуального осмотра и непосредственного получения технических характеристик путем исследования оцениваемого оборудования, общения со специалистами, работающими на данном оборудовании. Кроме того, Оценщик в последствии изучил техническую документацию на подобное оборудование, используемое в схожих предприятиях отрасли.

В результате суд удовлетворил все исковые требования в соответствии с предоставленным Экспертным заключением.