Очень сложной, но не менее интересной, перед оценщиками нашей компании была оценка инвестиционного бизнес-проекта реконструкции здания старого ЦУМа. Прежде чем приступить к выполнению задания, было проведено несколько совместных встреч с заказчиком, кредитором, а на тот момент в активной фазе переговоры велись со Сбербанком и ВТБ, с банком «Интеркоммерц», в чуть менее активной – с Россельхозбанком и Гаспромбанком. В итоге дальше всего зашли переговоры со Сбербанком. Общая стоимость проекта – 4,5 миллиарда рублей, и 70% этих средств инвестор ОАО «ЦУМ – Воронеж» собирался брать в кредит. Эта информация не является коммерческой тайной, эта информация активно освещалась в СМИ.

Мы одни из первых увидели проект этого «великана», возведенного из стекла, бетона и металла. По проекту старое здание легендарного универмага и внутри, и снаружи должно было остаться неизменным, его лишь необходимо обновить и отремонтировать. А за этим зданием разместится 18-этажный комплекс высотой 68 метров, соединённый с ЦУМом, где на четырёх этажах будут магазины, на двух – офисы, а выше – общественные зоны и номера гостиницы (всего 200 штук). Также часть верхних этажей здания будет отведена под элитные апартаменты площадью примерно 130 метров, которые будут продаваться с отделкой и встроенной мебелью, причём их хозяева по желанию смогут заказать полный комплекс услуг от отеля – уборку, доставку продуктов в номер и т.п. Под землёй предусмотрена 4-уровневая парковка, заезд на которую будет прямо с проспекта Революции. Строительство нового ЦУМа предполагалось осуществить за полтора года.

Сложностей в работе было не мало. Это и сжатые сроки, и сложности с поиском аналогов, и отсутствие необходимой документации, и требования банка и многое другое. В итоге мы сдали вовремя отчет, и со стороны банка не было замечаний, но все равно было не спокойно. Не только как оценщики, но и коренные жители города нам трудно было представить, как такое современное строение впишется в историческую часть города, из чего инвесторы будут генерировать доход. Трудно было представить, как будет организован подъезд и парковка, ведь на проспекте Революции все здания стоят сплошной линией, примыкая друг к другу. С волнением наблюдали, как из-за старого ЦУМа стали появляться сначала огромные краны, бетоносмисители и другие подъемные строительные механизмы, а потом и этажи… совсем нетипичные облику старой части города, выполненной в стиле модерн, и чудом уцелевшей после Великой Отечественной войны, ведь город был разрушен на 95 %. В то же время, общественность города не приняло урбанистический проект реконструкции главного проспекта нашего города. Но строительство успешно завершилось, состоялось открытие обновленного ЦУМа, торговые площади заполнились очень престижными бутиками мировых брендов, управляет отелем Marriott International. Теперь мы видим, что у этого проекта есть будущее.

Оценка недвижимого имущества за рубежом представляет собой непростую процедуру, которую качественно может выполнить оценочная компания, имеющая в своем штате опытных специалистов. Так, сотрудниками нашей фирмы была проведена оценка жилого дома с земельным участком, расположенными в Черногории. Специалистами была проведена большая работа, а именно: работа с зарубежными документами, анализ рынка недвижимости, выделение основных ценообразующих факторов, характерных для данной местности, расчет рыночной стоимости недвижимости. Результатом проведенной работы стал отчет об оценке, удовлетворяющий требованиям не только оценочного законодательства РФ, но и ожиданиям Заказчика.

В настоящее время проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости волнуют не только оценщиков, но и всех налогоплательщиков недвижимости в Российской Федерации. Уже сейчас десятки тысяч налогоплательщиков в судах и во внесудебной форме оспаривают кадастровую стоимость своих земельных участков, которая в ряде случаев оказывается в десятки раз выше их рыночной стоимости. В рамках

данного отчета была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с целью снижения кадастровой стоимости. Были проанализированы факторы, влияющие на стоимость земельного участка. Итогом нашей работы стал отчет об оценке, в котором отражено, что кадастровая стоимость участка завышена более чем в 14 раз, что не характерно для оспариваемых в Воронежской области кадастровых стоимостях земельных участков, так как чаще всего завышение составляет 2-3 раза. Отчет успешно прошел экспертизу, был подтвержден судебной экспертизой, в результате чего суд подтвердил требования истца по снижению кадастровой стоимости.

Экспертиза по определению суда. Предметом договора являлось определение рыночной стоимости комплекса технологического и инфраструктурного оборудования алюминиевого завода.

Сложность оценки заключалась в узкой специализации оцениваемого оборудования (сети газоснабжения, трансформаторные подстанции и другое электронное оборудование) и отсутствия документов, в котором прописаны технические характеристики объектов. Решить данную задачу позволило тщательное исследование объекта оценки. Оценщик определял все технические характеристики объектов путем визуального осмотра и непосредственного получения технических характеристик путем исследования оцениваемого оборудования, общения со специалистами, работающими на данном оборудовании. Кроме того, Оценщик в последствии изучил техническую документацию на подобное оборудование, используемое в схожих предприятиях отрасли.

В результате суд удовлетворил все исковые требования в соответствии с предоставленным Экспертным заключением.

Производилась оценка объектов, входящих в состав гостиничного комплекса, а именно: торговое оборудование, мебель различного назначения, хозяйственный инвентарь, оргтехника, бытовая техника и электроника, люстры и светильники, текстиль, инструменты, станки, электроника, объекты декора, грузовые и легковые машины, объекты, относящиеся к системе вентиляции. Количество наименований составляло несколько десятков тысяч позиций.

Сложность оценки заключалось в большом количестве разнородного оборудования, отсутствия данных для вычисления физического износа объекта и сжатых сроках выполнения работы.

Оценка производилась на основе опыта Оценщика, а также изучения специализированной литературы по математической статистике, в результате были использованы методы массовой оценки, где предлагается объединить объекты оценки в укрупненные группы, имеющие в своем составе объекты с аналогичными полезными свойствами и эксплуатационными характеристиками.

В результате данного подхода работа была выполнена с максимально возможной точностью и в сжатые сроки.

Главная проблема в процессе оценки сети автосалонов в г. Воронеже, в условиях кризиса недвижимости и специфичности объекта оценки, - это отсутствие рынка продаж подобной недвижимости и, в связи с этим, невозможность корректно определить ожидания продавцов и покупателей аналогичной недвижимости. Однако, учитывая опыт подобной работы Оценщику, удалось за счет расширения территории анализируемого региона установить общие тенденции установления рыночной стоимости по автосалонам.

В результате полученная рыночная стоимость в отчете об оценке нашла подтверждение у специалистов Сбербанка РФ, так как вышеуказанная сеть автосалонов являлась предметом залога по кредитному договору.

При оценке имущественных комплексов предприятий Оценщик не только рассчитывает рыночную стоимость большого количества зданий и оборудования, но также анализирует в целом отрасль, в которой

работает исследуемое предприятие, загруженность производственных мощностей и дальнейший потенциал развития.

В результате оценки крупнейших имущественных комплексов все отчеты, выполненные нашей компанией, получили отличную рецензию на самом высоком профессиональном уровне залоговых служб коммерческих банков.

Сохранение культурного и архитектурного наследия является одной из важнейших задач, стоящих в настоящее время перед нашим обществом. При этом в большинстве стран, в том числе в Российской Федерации, решение данной проблемы невозможно без участия государства как крупнейшего собственника объектов недвижимости данной категории. В Российской Федерации памятники культурного наследия находятся под государственной охраной и подлежат государственному контролю над их сохранением и использованием.

В ходе решения этой задачи с целью сохранения исторического объекта от разрушения вследствие его ветхости, перед нашей компанией была поставлена задача оценить Дворец Ольденбургских в Рамони. Сложность оценки заключалась в том, что, в отличие от обычных объектов недвижимости, каждый объект культурного наследия уникален, поскольку обладает индивидуальными особенностями, формирующими его историко-культурный потенциал. Утрата предмета охраны объекта культурного наследия безвозвратна, поэтому неверная его оценка, а также неправильные выводы, сделанные на ее основе, неизбежно повлекут за собой значительный материальный ущерб для памятника, который во многих развитых странах расценивается как одно из самых тяжких преступлений перед государством и обществом. Сложность оценки также заключалась с наложенными ограничениями при использовании памятника; отсутствие развитого сегмента рынка купли-продажи аналогичных объектов; некоторая юридическая неопределенность в отношении того, насколько справедливо распространение существующих ограничений, обусловленных охранным статусом памятника (территории памятника), при оценке земельного участка как условно свободного и многое другое.

В ходе этой работы нашими сотрудниками была проведено исследование исторических перспектив развития данной местности, которые ставила перед собой семья Ольденбургских (постройка сахарного завода, конфетной фабрики, железнодорожной ветки ст. Рамонь -ответвление от ЮВЖД), а также осваивание, принадлежащих им земель в качестве сырьевой базы и т.д. При проведении оценки этого объекта культурного наследия главным образом был учтен ценообразующий и при этом в значительной степени субъективный фактор «престижности» владения или пользования памятником старины, обусловленный имиджевой составляющей, местоположением, а также иные нематериальные факторы, повышающие потребительские свойства объекта культурного наследия по сравнению с «типичными» объектами недвижимости (историческая, мемориальная, художественная или иная ценность, авторство памятника, роль в архитектурном ансамбле и др.).

Задача стояла непростая, во–первых, сроки были ограничены, во–вторых, мы понимали возложенную на нас ответственность, а главное от результатов нашей работы зависело привлечение надежных инвесторов. На кону стоял престиж нашей фирмы. В итоге, отчет был сдан в срок, в ходе торгов найден инвестор. В настоящий момент фасадная часть замка восстановлена, полностью реконструирован Свитный дом, разбит перед дворцом прекрасный парк. Уже не один год на территории Дворца проходят Международный Платоновсий фестиваль, фестиваль джазовой музыки Усадьба Джаз и другие мероприятия.

Объектом оценки являлся комплекс объектов недвижимости, в том числе имеющих историческую значимость, сохранившихся с момента постройки их графом Орловым в 18 веке при строительстве конного завода в поселке Чесменка., а также земельные участки и сельхоз.оборудование. Отчет был необходим для предоставления в Россельхозбанк и Сбербанк для получения кредита. Сложность оценки заключалась не только в определения рыночной стоимости исторических зданий, построенных при графе Орлове (здесь опыт оценки Дворца Ольденбургских позволил правиться с этой задачей), но и в оценке животных- племенных нетелей, быков и тёлок абердин-ангусской породы, а так же молодняк орловской рысистой породы всех мастей и возрастов в количестве 300 голов. В состав объектов оценки входил и ипподром. Доводы, приведенные в отчете, удовлетворили требовательных сотрудников сразу двух банков, а цифры - Заказчика, с которым мы работаем на протяжении уже многих лет. За время сотрудничества был полностью реконструирован ипподром,

получило активное развитие мясное скотоводство на основе абердин-ангусской породы КРС. Было завезено 1000 голов телок, затем 600 голов нетелей. Скот закупали в Австралии и США. Для беспривязного содержания животных выделена и обустроена большая территория. Общее поголовье КРС теперь составляет 4500 голов, из них 2660 голов – маточное поголовье. Суточные привесы достигают 1200 граммов у бычков и 1100 граммов у телок. Мы с радостью наблюдаем за успехом наших Заказчиков, ведь благодаря нашему участию они успешно развиваются. При каждом новом обращении мы видим результаты их роста.

Являясь аккредитованной компанией при ЦЧ отделении СБ, наша компания оценила множество различных объектов движимого и недвижимого имущества, принадлежащего физическим и юридическим лицам. Объекты оценки представляют собой как крупные промышленные предприятия и имущественные комплексы, так и отдельностоящие и встроенные помещения, производственные линии, единицы оборудования и транспорт, и многое другое. Качество нашей работы наши партнеры отметили в виде официальной благодарности со стороны Центрально-Черноземного отделения СБ.

В зимнее-весенний период у сельхозпредприятия, КФХ, ИП, занимающихся сельхозпроизводством, большая потребность в получении денежных средств для закупки новой техники, приобретения кормов, минудобрения, строительства новых животноводческих и складских помещений. С целью получения кредитов сельхозпроизводители нашего аграрного региона обращаются к нам оценить их активы. Мы выезжаем на место, оцениваем их имущество, выполняем отчет в соответствии с Федеральным законодательством и стандартами, вследствие чего наши аграрии имеют возможность подготовиться к новому сезону.

Для того чтобы оформить ипотеку, заёмщик обязан предоставить банку некие гарантии по возвращению кредита. Сама ипотека подразумевает залог недвижимости или другого имущества заёмщика, которое должно быть оценено. Для этого проводится процедура оценки профессиональным оценщиком.

Процесс оценки заключается в проведении детальной фотосъёмки оценщиком жилья, а также близлежащей территории и построек. Специфическая особенность заключается в том, что банк, с одной стороны, рассматривает соответствие требуемой суммы и реальной стоимости недвижимости, а с другой — возможность продажи объекта залога в свою пользу в случае непогашения задолженности по ипотеке в указанный срок. Банк, таким образом, перестраховывается от невозврата своих средств. Бывают ситуации, когда сумма, указанная в итоговом отчёте оценщика, оказывается меньшей, чем та, которую установил продавец. Чтобы избежать неприятных моментов, мы прежде, чем заключить договор делаем, бесплатно предварительные расчеты и предупреждаем заказчика о полученной рыночной стоимости. Есть и «подводные камни» в оценке вторичного жилья – это неузаконенная перепланировка. Очень важно при осмотре объекта выявить несоответствие конструктивных элементов квартиры технической документации. Как правило, на оценку одной квартиры уходит один день, но часто требуется выполнить работу как можно быстрее, в таком случае мы делаем оценку за полдня. Для ускорения процесса отчет в электронной версии отправляем в банк, а при необходимости сам отчет самостоятельно отвозим в банк. Своим заказчикам мы гарантируем высокое качество и скорость.

Задача: Произвести оценку имущественного комплекса для заключения договора залога.

Одно из ведущих предприятий по производству алюминиевого профиля обратилось к нам для оценки рыночной стоимости указанного комплекса для получения кредита в банке, необходимого для развития предприятия и пополнения оборотных средств, и заключения договора залога.

Необходимо было произвести анализ финансово-хозяйственной деятельности, произвести расчет рыночной стоимости имущества, состоящем на балансе предприятия, оценить дебиторскую и кредиторскую задолженность.


Решение.

Был произведен тщательный осмотр имущества, анализ предоставленной заказчиком документации, произведены расчеты и сформирован отчёт об оценке.

Результат.

Отчёт был передан заказчику в оговоренные сроки.

Задача: Определение величины арендной платы за пользование театром и земельным участком, занимаемым зданием театра.

Собственник театра, Российская компания, обратилось к нам для получения отчёта об оценке права пользования зданием Ялтинского театра и земельным участком, необходимым для согласования существенных условий и дальнейшего заключения договора аренды.

Решение.
Оценщики произвели необходимые расчёты, предоставили отчёт заказчику.

Результат.

Заказчик на основании нашего отчёта провел переговоры с арендатором здания и заключил договор аренды.

Задача: Определение рыночной стоимости локомотивов для принятия руководством заказчика решения о дальнейшей судьбе указанных локомотивов.

Заказчик обратился к нам для определения рыночной стоимости локомотивов, чтобы понять, сколько они стоят и что с ними делать: сдать в аренду или продать.

Решение.

Оценщики произвели необходимые расчёты, предоставили отчёт заказчику.

Результат.

Заказчик на основании предоставленного нами отчёта принял решение о продаже указанных локомотивов.

Задача: Определение рыночной стоимости имущества, включающего в себя 4 земельных участков и 9 зданий на них. Отчёт был необходим для принятия решения собственникам предприятий о внесении этого имущества в качестве вклада в Уставный капитал, определении его стоимости, а, следовательно, и размера доли.

Решение.

Оценщики произвели необходимые расчёты, предоставили отчёт заказчику.

Результат.

Заказчик на основании нашего отчёта принял решение о передаче всего имущества в Уставный каптал и определил размер своей доли в 70%.

Задача. Собственник автосалона обратился с необходимостью определения рыночной стоимости части здания автосалона и участка под ним для получения кредита в Сбербанке.

Решение.

Оценщики произвели необходимые расчёты, согласовали отчёт с залоговой службой Сбербанка, предоставили отчёт заказчику.

Результат.

Заказчик получил кредит в Сбербанке в размере 40 млн. руб.

Задача. Физ лицо, собственник участка, обратился к нам для оценки рыночной стоимости своего земельного участка площадью 1900 кв.м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: для несельскохозяйственных целей, чтобы в последствии оспорить кадастровою стоимость участка.

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 г. составляет 9 209 034 руб.

Решение.

Оценщики произвели необходимые расчёты, предоставили отчёт заказчику

Результат.
Рыночная стоимость участка составила 2 544 000 руб. Заказчик убедился, что кадастровая стоимость завышена в более чем в 3 раза, а имеющийся отчёт об оценке даёт ему право обратится сразу в суд для оспаривания величины кадастровой стоимости и признания её равной рыночной. Что позволит снизить налог на землю в 3 раза.